MEHRFAMILIENHAUS VERKAUFEN MÜNCHEN

Sie möchten Ihr Mehrfamilienhaus in München zum TOP-Preis verkaufen?

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Mehrfamilienhaus verkaufen München

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Mehrfamilienhaus verkaufen München


 

Auf dieser Seite beschäftigen wir uns mit dem Thema Mehrfamilienhaus verkaufen MünchenDer Verkauf eines Mehrfamilienhauses in München gestaltet sich ähnlich dem Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung. Allerdings sprechen Sie hier wahrscheinlich ganz andere Zielgruppen an. In erster Linie unterscheidet sich natürlich der Kaufpreis signifikant von dem einer einzelnen Eigentumswohnung. Somit ist der Kreis der Interessenten, die über genügend Kapital verfügen deutlich kleiner als bei einer Eigentumswohnung. Doch spielt auch hier die Mietrendite eine ausschlaggebende Rolle. Stellen Sie potenziellen Käufern hier am besten eine geordnete Liste der jeweiligen Mieteinnahmen der Wohnungen zur Verfügung. Auch sollten sämtliche Bewirtschaftungskosten des Mehrfamilienhauses enthalten sein. Außerdem ist eine Aufgliederung in Wohn- und Gewerbemieten wichtig, sollten sich auch Gewerbeeinheiten in Ihrem Mehrfamileinhaus in München befinden.

 

 

Mehrfamilienhaus verkaufen München

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1. Ratgeber -
Mehrfamilienhaus verkaufen München


Mehrfamilienhaus verkaufen München - Das sollten Sie besonders beachten

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses sollte man sich im Klaren darüber sein, dass der Teufel oft im Detail liegt. Nicht selten passieren im Verkaufsprozess Fehler, bei denen der Verkäufer im schlimmsten Fall auch noch nach dem notariellen Vertrag zur Haftung herangezogen werden kann. Ein einfaches Beispiel ist die korrekte Aufschlüsselung der unterschiedlichen Mieteinnahmen und Nebenkosten. Hier kommt es regelmäßig zu fehlerhaften Angaben. Ebenfalls problematisch können sich Mieterhöhungen auswirken, die nicht gesetzlich wirksam durchgeführt worden sind. Diese wurden vielleicht bisher vom Mieter so hingenommen, aber unter einem neuen Eigentümer gehen die Mieter dagegen vor. Auch hier kann rückwirkend Einfluss auf den Kaufpreis genommen werden. Wir empfehlen Eigentümern hier, sich im Vorfeld fachlich kompetente Beratung an die Seite zu holen. Außerdem unterstützt Sie ein guter Makler über den gesamten Verkaufsprozess hinweg.

Mehrfamilienhaus verkaufen München - wie entscheidend ist eine gute Lage in München?

Wer hat es noch nicht gehört - “Lage, Lage, Lage”. Doch das ist nur die halbe Wahrheit. Denn natürlich kommt es bei der Kaufpreisfindung auch noch auf Faktoren wie Bausubstanz oder Mieterstruktur an. Die Lagen im Großraum München sind im innerdeutschen Vergleich eigentlich grundsätzlich als gut zu bewerten. Doch selbstverständlich macht es einen Unterschied, ob ein Mehrfamilienhaus am Stachus oder am Rand von München steht. Deswegen ist die Lage für Investoren besonders entscheidend, die planen, ein Miethaus in einzelne Eigentumswohnungen umzuwandeln und anschließend weiter zu verkaufen.

Mehrfamilienhaus verkaufen München - Aufteilung in Eigentumswohnungen

Grundsätzlich ist es möglich, ein Miethaus in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen. Seit Jahren sehen wir in München einen deutlichen Trend zu dieser Aufteilung in Eigentumswohnungen. Dabei sind die Gründe vielschichtig. Ein Grund sind Mietgesetze, welche die marktgerechte Vermietung zunehmend erschweren, wie beispielsweise die Mietpreisbremse. Doch auch Modernisierungs- und Sanierungsauflagen reduzieren die Renditen bei der Vermietung. Eine Aufteilung in Eigentumswohnungen und der anschließende Verkauf kann hier eine attraktive Option darstellen.

Allerdings empfehlen wir Eigentümern diese Option vor allem dann, wenn sie wirklich auch den Schritt des anschließenden Einzelverkaufes der jeweiligen Einheiten gehen wollen. Denn die Aufteilung ist mit Kosten zwischen 10.000 bis 15.000 alleine für die Teilungserklärung verbunden. Außerdem hat ein zukünftiger Verkäufer vielleicht eine ganz andere Vorstellung von der Aufteilung des Miethauses. Weil er möchte vielleicht die Aufteilung der Keller- oder Dachbodenflächen ganz ander gestalten als der bisherige Eigentümer. Daher empfehlen wir in den meisten Fällen, die Aufteilung durch den neuen Eigentümer abwickeln zu lassen.

Was Sie bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses in München beachten sollten

Grundsätzlich gestaltet sich die Bewertung eines Mehrfamilienhauses ähnlich einer vermieteten Eigentumswohnung in München. Wichtig ist die Gegenüberstellung der Einnahmen und der Ausgaben unter Betrachtung des Kaufpreises. Jedoch müssen bei einem Mehrfamilienhaus alle Wohnungen im Haus betrachtet werden, da diese für einen Kapitalanleger wahrscheinlich auch unterschiedlich attraktiv sind. Somit wird eine Souterrain-Wohnung, welche für eine relativ niedrige Miete pro Quadratmeter vermietet ist, wahrscheinlich nicht den gleichen Preis wie eine attraktive Penthouse-Wohnung erzielen. Auch wenn beide im selben Objekt liegen. Die Preisfindung ist also bei einem Mehrfamilienhaus in München insgesamt deutlich vielschichtiger. Nach Betrachtung der einzelnen Wohneinheiten sollte im Folgeschritt ein gemittelter Quadratmeterpreis errechnet werden. Weiterhin wird ein Investor vor allem Wert auf seine Eigenkapitalrendite legen. Für diese ist vor allem die Gegenüberstellung von Mieteinnahmen und Kosten entscheidend. Dabei setzen sich die für einen Investor relevanten Kosten vor allem aus den Finanzierungskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Abschreibungen zusammen.

 

Steuerliche Fallstricke beim Thema Mehrfamilienhaus verkaufen München

Natürlich sind beim Verkaufe eines Mehrfamilienhauses in München auch steuerliche Aspekte relevant. Doch hier sollte bei Fragen vor allem auch ein Steuerberater konsultiert werden. Allerdings gibt es einige grundsätzliche Punkte, welche zu beachten sind.

Die Haltefristen sind bei einem Mehrfamilienhaus beispielsweise genauso relevant wie bei einer anderen Immobilie. Somit sollten Sie das Objekt in der Regel bereits zehn Jahre gehalten haben, um einen steuerfreien Verkauf zu ermöglichen. Auch die “Drei-Immobilien-Grenze” sollte Beachtung finden, denn falls Sie in fünf Jahren drei Immobilien anschaffen und veräußern können Sie in die steuerliche Kategorie “gewerblicher Grundstückshandel” eingestuft werden.

 

Mehrfamilienhaus verkaufen München - Welche Unterlagen sollten für den Verkauf vorbereitet werden?

Es ist auf jeden Fall empfehlenswert, die notwendigen Unterlagen bereits vor dem Verkauf zusammenzustellen. Dies schafft bei möglichen Kaufinteressenten vertrauen. Ein guter erster Schritt führt Sie zum Bauamt. Dort können Sie sich Ihre gesamte Bauakte kopieren lassen. Damit haben Sie die ersten wichtigen Unterlagen, wie Baugenehmigungen (auch für Umbauten), Grundrisse und Grundstückspläne vorliegen. Weiterhin ist eine exakte Aufstellung der Mieteinnahmen, mit Unterteilung in Wohn- und Gewerbeeinheiten als auch in Kaltmieten und Nebenkosten sinnvoll. Ebenfalls relevant sind Informationen wie: wann erfolgte die letzte Mieterhöhung? Oder gab es Mietmängel während des Mietverhältnisses? Kopieren Sie die zugehörige Korrespondenz hier bereits vorab und legen Sie sich diese zu den Verkaufsunterlagen.

Auch ein Blick ins Grundbuch ist vor dem Verkauf wichtig. Sind hier beispielsweise noch alte und bereits getilgte Grundschulden eingetragen, welche gelöscht werden können? Dies kann bereits vor dem Verkauf erledigt werden.

Weiterhin sollte man Rechnungen von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen vorhalten. Zum einen weil man bei bestimmten Geräte, wie beispielsweise einer Heizungsanlage, noch Garantieansprüche haben haben kann. Zum anderen, da so belegt werden kann, dass Reparaturen fachgerecht durchgeführt wurden. Teils ist es auch für den neuen Eigentümer wichtig, diese regelmäßige Wartungen auf Nachfrage beim Gesetzgeber vorlegen zu können. Dies kann zum Beispiel bei der Wartung von Öltanks der Falls sein.

Haben Sie einen Makler beauftragt, wird dieser sich in der Regel im nächsten Schritt um die Erstellung von ansprechenden Fotos und eines aussagekräftigen Exposés kümmern.

 

Ihr Experte für Mehrfamilienhäuser:

Immobilienmakler Obermenzing

Daniel Kruse

Inhaber

Telefon: 089 750 769 - 54

✅  Wichtige Dokumente für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses:

  • Flurkarte / Grundstückspläne
  • Auszug Grundbuch
  • Baugenehmigungen
  • Grundrisse der einzelnen Stockwerke
  • Versicherungsunterlagen
  • Mietaufstellungen und Mietverträge
  • Wichtiger Schriftwechsel mit Mietern
  • Rechnungen über Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
  • Verträge mit Hausverwaltung / Hausmeister
  • Energieausweis

Wie entscheidend die richtige Lage beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in München sein kann

München gilt gemeinhin als Deutschlands härtester Wohnungsmarkt: Die Nachfrage ist auf anhaltend hohem Niveau, das Angebot eher übersichtlich. Diese Entwicklung treibt seit Jahren die Preise in die Höhe. Dazu kommt, dass im Stadtgebiet zu wenige Neubauwohnungen entstehen. München wächst um rund 20.000 Bewohner pro Jahr. Hierfür würden eigentlich rund 11.000 Neubauwohnungen benötigt. Tatsächlich gebaut wurden zuletzt allerdings nur circa 7.000. Auch diese Entwicklung hat einen starken Einfluss auf die Preisentwicklung. Aktuell zahlt man für eine 3-Zimmer Wohnung mit rund 75 Quadratmetern je nach Stadtteil bereits zwischen 450.000 und 650.000 Euro. Ein freistehendes Einfamilienhaus wird in fast jedem Stadtteil die 1 Million Euro Grenze überschreiten. Mehrfamilienhäuser liegen meistens deutlich darüber. Zu den besonders teuren Stadtteilen zählen dabei grundsätzlich die Altstadt und der Lehel. Auch die zentrumsnahen Viertel Maxvorstadt, Ludwigsvorstadt und Au-Haidhausen kennen hohe Preise. In manchen Stadtvierteln ist auch die Lage im Viertel selbst entscheidend. Während sich Bogenhausen-Johanneskirchen beispielsweise eher im mittleren Preissegment bewegt, kann der Quadratmeter in Alt-Bogenhausen oder Bogenhausen-Herzogpark auch gerne mal den doppelten Preis erzielen. Somit ist nicht nur das Stadtviertel entscheidend, sondern auch die exakte Lage im jeweiligen Stadtviertel. Statistische Quadratmeterpreise für ein bestimmtes Stadtviertel können somit nur als Orientierungspunkt gesehen werden.

Darüber hinaus ist auch die Käuferschicht, welche sich ein Objekt für mehr als 750.000 Euro leisten kann, auch in München begrenzt. Gerade bei einem Verkauf eines Mehrfamilienhauses in München ist es daher ratsam, die Vermarktung gemeinsam mit einem erfahrenen Experten, welcher Markt und Käufer kennt, zu bestreiten. Gerne stehen wir Ihnen auf diesem Weg mit unserer Expertise zur Seite.

In nachstehender Grafik haben wir für Sie aus mehreren Quellen die durchschnittlichen Preise für Bestandswohnungen in den jeweiligen Gebieten zusammengetragen, um eine grobe Orientierung zur geografischen Preisentwicklung im Stadtgebiet geben zu können. Bitte beachten Sie, dass die Preise in den jeweiligen Stadtteilen trotzdem stark schwanken können, je nach Mikrolage, Zustand und Mieterstruktur der jeweiligen Immobilie. Gerne können wir für Sie den exakten Preis Ihrer Immobilie bestimmen. Wir freuen uns auf Sie!

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Mehrfamilienhaus verkaufen München - Besteht Mietpreis- oder Belegungsbindung?

Sollte für Ihr Mehrfamilienhaus noch eine Mietpreis- oder Belegungsbindung bestehen, so bietet sich eine Rücksprache mit den zuständigen Behörden an. Denn die zuständige Bewilligungsstelle kann Ihnen Auskunft darüber erteilen, ob und in welcher Form eine Wohnungsbindung im Verkaufsfalle weiter bestehen bleibt. Diese Informationen müssen auch an den potenziellen Käufer weitergegeben werden.

Mehrfamilienhaus verkaufen München -Vorkaufsrecht für Mieter besteht nicht

In der Regel gibt es bei einem Miethaus, das nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, kein Vorkaufsrecht durch die jeweiligen Mieter.

Da es bei solch einem Verkauf nicht selten um hohe Summen geht, können wir Ihnen nur empfehlen einen Immobilienprofi zur Beratung an Ihre Seite zu holen. Gerne unterstützen wir Sie hier vollumfänglich - von der qualifizierten Preisfindung bis zum Notartermin.

Wir sind Ihr verlässlicher Partner:

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Mehrfamilienhaus verkaufen München - Warum sie sich von einem Experten unterstützen lassen sollten

Ein guter Makler kann den Wert eines Mehrfamilienhauses in München in der entsprechenden Lage realistisch einschätzen. Weiterhin kommt es nicht selten vor, dass Anleger versuchen, Verkäufer “über den Tisch zu ziehen”. Denn bei Verkäufen von Mehrfamilienhäusern in München geht es um erhebliche Vermögenswerte. Ein guter Makler kennt die “schwarzen Schafe” der Branche und sortiert diese im Verkaufsprozess aus. Auch die Zahlungsmoral von Anlegern ist sehr unterschiedlich. Ein guter Makler prüft die Bonität der Interessenten für Sie bereits vor den Verkaufsverhandlungen.

Ebenfalls spielt bei jedem Verkauf auch die emotionale Komponente eine Rolle. Gerade bei Kaufpreisverhandlungen und Kaufpreissicherung werden Sie einen unabhängigen Experten an Ihrer Seite schätzen.

 

Wenn Sie einen Immobilienmakler suchen, der mit dem Verkauf von Mehrfamilienhäusern in München und Umgebung Erfahrung hat, dann kontaktieren Sie mich bitte. Ich nehme mir gerne Zeit für Ihre Fragen.

Herzliche Grüße,

 

Daniel Kruse

Ihr Immobilienmakler für den erfolgreichen und stressfreien Verkauf in München

Darum sollten Sie sich beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in München unterstützen lassen:

 

Wir kennen den Markt für Mehrfamilienhäuser in München seit vielen Jahren

Wir besorgen bei den Behörden die entsprechenden Unterlagen für Sie

Wir kennen die Ansprechpartner in den jeweiligen Ämtern in Starnberg

Wir haben sowohl einen umfangreichen Kundenstamm, als auch Kontakt zu verlässlichen Bauträgern in Starnberg

Wir können Ihnen zügig eine erste Verkaufspreiseinschätzung liefern, 100% kostenlos

Wir übernehmen die komplette Verkaufsabwicklung für Sie

Wir beschleunigen durch einen professionell begleiteten Verkaufsprozess den Verkauf

Wir bieten Ihnen Sicherheit durch unsere Routine und Erfahrung

2. Tipps auf Youtube zum Thema Mehrfamilienhaus verkaufen München


Ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus erkennen

Tipps für einen erfolgreichen Verkauf eines Mehrfamilienhauses in München 2018-10-05 http://img.youtube.com/vi/pJ6p0fnbthE/0.jpg

Disclaimer: Dieses Video stammt nicht von uns, aber wir halten es für interessant genug, um es Ihnen hier vorschlagen zu wollen.

3. Weiterführende Links zum Thema Mehrfamilienhaus verkaufen München


Immobilie verkaufen oder noch warten?

Hochhaus steuerfrei verkaufen, wie geht das?

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